[내돈내산 강의편] 대구 경북 부동산 머니쇼 후기 3,4탄 - 대구 경북 토지 & 프렌차이즈 투자편

빌사부 송원배 대표 - 지역 부동산 및 대구 경북 토지 시장 전망
서울의 집값은 역사적으로 계속 비싸다 - 정약용도 집 못사고 월세살이함
똘똘한 한채로 가고있음 - 취득세 중과세 종부세 중과세 양도세 중과세
자산가들의 자산 중 부동산 비중이 큼
대출은 경제를 선순환시키는 작용을 함
저금리 시대 ->투자 단, 거품주의
대구 입주물량 감소중 2027 1000 세대 공급예상
매매가격지수 최하위[대구] -> 그러나 주요입지는 이미 다 회복 및 전고점 돌파 -> 통계의 함정
대구 미분양많다 -> 수요억제
적절한 미분양은 시장의 안정판 역할을 함
전국적으로 입주물량 감소 중 -> 공급부족
공사비 상승 -> 분양가 상승 현재 대구는 평당분양가 조정 중
대구 공동주택의 노후화 진행
대구에 부자가 생각보다 많다. 서울제외 대구 위브더 제니스 소비 많음
종합소득세 인별 총수입금액 전국 시도 중대구가 가장 높음 전국 시군구 중 수성구 전국 4위, 근로자 소득은 낮음
주택은 희소성의 법칙 [주택법, 세법, 대출]
대구 부동산 규제 완화 지속적 요청 중
부도산 시장 방향은? - 시장경제를 규제가 이길 수 없다.
인플레이션 ex) 역대 은행이자 변화, 라면값 변화, 분양가격 변화
토지가격 지속적 상승 중 ex) 삼성동 한전 부지매각, 압구정동 아파트 가격 높은것 토지가격 때문
존 말론 - 땅은 더이상 만들 수 없고 땅은 신뢰할 수 있는 자산이며, 인플레이션을 방어할 수 있는 자산이다

역사적으로 도시는 팽창 중 - 대구 도심 -> 택지지구개발
토지 개발 전문 - 한국토지주택공사, 대구도시개발공사, 경상북도개발공사 -> 현재 토지 매매 상담 중(연호, 금호워터폴리스, 대구대공원, 경산 량리단길, 경산 화장품 특화단지,경북도청 이전 신도시 등진행되고 있는 사업 설명함(홍보느낌도 있음)),
농지투자 - 농지에 대한 규제로 인한 가격 조정중
임야투자 - 매수 매도 수요 없음, 환급성 떨어짐
대구 5호선, 1(옥포, 영천),2(압량까지),3(고산역(환승역))호선 연장선
토지가격 상승견인 - 개발호재 (도시,광역철, 대구시청, 볍원검찰청, 군위편입), 아파트 개발 (아파트 부지, 재건축, 재개발), 인구유입(공단조성, 택지개발, 기업이전)
가격이 떨어져있을 때 사야함 - 좋은 물건을 살 수 있는 기회일 수 있음

토지 시장 전망이라기 보단 대구(LH, 대구도시개발공사, 경상북도 개발공사 주도인듯?)에서 하는 토지 개발 사업에 대한 설명회라는 느낌이 들었음, 토지시장은 환급성 취약 판단 중요.

Q&A
1. 인구 감소지역 4억 이하는 1주택으로 해주는데 사도 되는 곳일까?
- 실효성이 별로없다 -> 투자자 유입 x
2. 4억대 성장가능한 매물 추천
- 33평의 가격상승률 높음, 본인 조카 대봉동 서한 RR 마피로 구매함(즉 저렴하게 신축구입)
3. 대구 개발계획이 많은데 토지 보상 후 이동이 어떤영향을 미칠지?
- 토지 보상금액 유입으로 대구 시장 전체에 영향을 미치기에는 부족
4. 대구 부동상 경기가 살아날 만한 현실적 가능성이 있는지
- 대구 경제상황과 부동산 상황은 같이 간다고 생각하지 않음, 1)경북과 같은 통합권 2)대구에 자산가가 많다 3) 소비여력 많다 4) 신축과 구축가격의 차이 점점 커짐



빌사부 김태우 이사 & 김준영 소장 - 부동산 투자클럽 이야기(공동투자) : 프랜차이즈 창업과 투자
1.투자클럽이란 - 쉽게 생각하면 돈을 모아서 투자하고 수익을 나누는것
1) 자금관리형 : 자금 중심으로 부동산을 매입, 초보투자자 쉽게 접근, 투자위한 준비절차와 진행과정 단순, 단타위주, 소액, 진입장벽 낮음
하지만, 소액이라 무분별한 투자 이루어질 가능성 높음 (집합상가, 생숙) -> 리스크 주의, 자금관리 주체와 방식 등 명확한 기준 마련 필요(공실률/제산세 관리비/보증금/노후비용/세입자관리 등)-공탁 등 제도활용
2) 상호협업방식: 능력 있는 멤버와 힘을 모으고 역할 나눠갖는다.
기여도평가 기준/이견발생 페널티/변수 발생시 기여도 지분율 조정 등 동업관계를 문서화하는 과정 필요, 현금흐름을 대하는 방식이 다르기 때문에 비슷한 직업을 가진 사람들 그리고 적당히 거리가 있는 멤버구성이 바람직
3) 법인조합형: 1) SPC(특수목적법인)설립;자산구조 명확, 세금및 회계투명 외부투자자 유치 쉬움, SPC자체 매각으로 투자금 회수 용이, 2)절세위한 가족법인 설립이 증가하는 추세,
하지만 - 설립과 운영절차의 어려움 & 유지비용 부담이 높음
2. 투자클럽 최근트랜드
1) 고수익 전문직 투자클럽 강세 - 정보력 이성적 판단 중시, 시스템 의존, 신 패러다임
2) 소규모 & 회전율 중심의 전략 - 3명이하 추천, 1년단위 짧게
3) 가족 법인의 성장 - 합법적 절세수단, 혼인 해외이주 등 예기치 못한 변수 대응, '자산관리=부의기술', 가족간의 지분 이전 자유로움, 자녀에게 투자경험 전수 가능
3. 투자클럽 운영시 주의사항
1)같은 목표를 공유하고 있는가
2)리더는 누가? 의사결정은 어떻게?
3)소유권은 어떤 방식으로 할 것인가?
4)중도이탈에 따른 규칙은 명확한가?
5)세금과 법적 리스크는 검토했는가?
4. **투자가 끝나는 날까지 같은 곳을 바라 보며 함께 할 수있는 사람들인가?**
5.프랜차이즈 창업과 투자
F&B 투자 이해 쉽고 안정적, 투자펀드 활성(ex. 컴포즈, 메가커피, 노랑통닭, BHC 매각 등)
서울 등 수도권 중심으로 부동산 투자클럽과 함께 프랜차이즈 사업화에 전문으로 투자하는 투자클럽/투자조합도 증가
최소 1억 부터 투자조합 결성 가능
하지만, 유망 F&B 찾기 쉽지않음 -> 대구에서 시작된 프랜차이즈 굉장히 많음.
프랜차이즈 투자구조- 다양한 지원 프로그램도 있음(소상공인 창업지원, LIPS 등)
프랜차이즈 트랜드 - 1)무인화 & 소형화 (배달위주) 2)불황형 아이템(다이소, 저가커피, 스몰비어, 무한리필 등)
프렌차이즈 본사 위탁운영
창업 박람회 1~2월 많음 - 퇴직자 그시기에 많아서^^;;;
빌사부에서 프랜차이즈 추천 상가 상담 가능하다 함

투자클럽이란 무엇인가 설명 겸 빌사부에서 진행하는 투자클럽 홍보 시간이었음. 그래도 새로운 세계를 알 수 있으서 나쁘지 않았음.